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登記簿謄本の見方

登記簿は、不動産購入の際、重要な役割を果たします。

登記簿の内容と見方は、必ず知っておかなければならない知識です。

 
登記法が改正されています。詳しくはこちらをクリックしてください。
 
<<登記簿謄本(全部事項証明書)>>
登記簿の謄本、謄本とはコピーという意味です。登記簿のコピーに、登記簿の内容で間違いないです、という法務局の証明印が押されているものです。
現在ではコンピュータ化されており、謄本は発行されず、かわって全部事項証明書という形式になっています。
  • 登記簿は、法務局にあります。法務局は、石岡・土浦・龍ヶ崎・つくば・藤代などにあり、管轄が決まっています。
  • 例えば、土浦・新治・阿見は土浦、江戸崎は龍ヶ崎、牛久・茎崎は藤代、千代田町は石岡が、管轄です。
  • 調べたい地区の管轄の法務局に行かなくとも全部事項証明書は所得できますが、公図や地積測量図などは管轄法務局でないとおいていません。
<<コンピューター管理になった法務局の登記簿謄本>>
土浦・つくばの法務局もコンピューター管理となりました。(石岡・藤代は前からそうです。)これから移行が進むと思います。
基本は登記簿謄本と同じです
  • 登記簿謄本が、「全部事項証明書」という表示に変わり、横書きになります。
  • 抹消された部分が、「×」から「_(アンダーライン)」に変わっています。
  • 登記簿の閲覧ができなくなり、代わりに「登記事項要約書」という横書きの書類になります。
  • 申請書に書式が少し変わります。
登記簿謄本とは、登記簿のコピーという意味です。コンピューター管理では、コンピューターに登録されている内容をプリントし、法務局の記名捺印がある形です。コピーではなくなったので、謄本という表現もなくなっています。
<<地番とは>>

一般の方はまずここで、つまずきます。調べたい土地の地番、建物の家屋番号が分らない場合もあります。
  • 登記簿は、土地については地番(土浦市荒川沖東2丁目1234-5といった番号・・・住所とは違う場合が多くあります。)建物については家屋番号(地番と同じような形)単位に管理されています。
  • 地番や家屋番号が分からないと、登記簿をみることは出来ません。
住所が、
○○市○○ ○丁目○番地○号
となっている場合
地番は全く違う数字になっています。
「○○市○○ ○丁目」までが大字名で、登記簿と一致していますが、○番○号は、全く違う番号、例えば「1234-56」という数字になってます。これが地番です。
住所が、
○○市○○ ○丁目○番-○、
あるいは
「○丁目」がない場合
地番と一致している場合が多いです。
元々は地番と住所は概ね一致していたのですが、後に市町村で町名変更したりする中で、全く違う丁目や番地をつけたりした場合、それにあわせて登記簿を変更すると、過去とのつながりがつかなくなるという事態が発生する恐れがあり、住居表示と地番は異なる場合が多く発生したと言うことです。
多くの場合法務局には「ブルーマップ」と呼ばれる地図がおいてあります。
ブルーマップ見本

この地図にブルーで書いてある数字が【地番】です。
<<取得と閲覧方法(土地で説明します。)>>
  • まず、管轄の法務局はどこか、電話で聞いてください。(土浦・・・029-821-0783)
  • その法務局で、公図というものを閲覧します。閲覧・コピーは500円です。
  • 公図と住宅地図を比較し、自分が取りたい土地の地番を確認します。
  • もしかすると、土地がいくつかに分かれているかもしれません。
  • 土地は、1地番を1筆(いっぴつ・ひとふで)と呼びます。昔は公図を筆で書いたからでしょうか・・・。
  • ひとつの土地が、3筆に分かれている場合もあります。
  • まず公図はコピーを請求しましょう。
  • 地番がわかっていない場合、法務局に置いてある「ブルーマップ」で確認するか、窓口で地番を調べる方法を聞いてください。
  • 登記簿は、閲覧することができず、要約書を発行してもらうことも出来ますが「全部事項証明書」を取得しあとでゆっくり見ることをお勧めします。(要約書500円・全部事項証明書1,000円/1筆)
  • 分からないところは、担当者に聞きましょう。教えてくれます。
<<公図>>
公図とは、次のような図面のことです。
  • 公図に書いてある数字が、「地番」です。
  • 公図には、縮尺が、1/600と1/500の二種類があります。
  • 1/500縮尺の公図は、国土調査結果の基づいて作成されています。(17条地図と表示されています。)国土調査に基づいていますので、土地の形や大きさは信頼できると言っていいでしょう。(国土調査の時期から、年数が経っていますので、必ず正確であるとは断言できませんが・・・。)
  • 1/600縮尺の公図は、隣地関係が表示してあるだけといっていいでしょう。例えば、1181-2は道路に接していて、1181-1・1180-2・1181-3と境界を接している事はわかりますが、現地で1181-3より土地が大きいといった場合もあります。
  • 公道には、道と表示してあります。一見、道路に見えても、地番が入っている場合があります(例えば上図の1180-1や1190-11など)。この場合登記簿を確認しましょう。地目が「公衆用道路」になっていて、所有者が市町村の場合は道路とみなして問題はないかと思います。個人が所有している場合、公道とみなしてくれるかどうか、市町村の建築指導課に確認しなければなりません。(道路接道についてはここ●をご覧ください
  • 「水」と書いてあれば水路です。
<<登記簿の見方>>
登記簿は、土地は「地番ごと」、建物は「家屋番号ごと」に1通あります。
登記簿は、「表題部」「甲区」「乙区」に、分けられています。
証明書の最終ページには、法務局の捺印があります。


茨城県○○市○○1丁目23番5  全部事項証明書(土地)
【表題部】(土地の表示) 調製 平成○年○月○日 地図番号A-11-1
【所在】 ○○市○○1丁目 平成○年○月○日登記
【@地番】 【A地目】 【B地積】u 【原因及びその日付】 【登記の日付】
23番5 山林 200  2番1から分筆                   昭和○年○月○日
余白 宅地 200.64  平成○年○月○日地目変更 平成○年○月○日

  • 所在・・・地番の上につく大字名または丁目の表示です。
  • 地番・・・地番を数字で書いてあります。
  • 地目・・・土地の種類です。(農地については別途説明があります)
地目は21種類あります・・・田・畑・宅地・山林・原野・公衆用道路・水道用地・ 用悪水路・ため池・塩田・鉱泉地・池沼・牧場・牧場・堤・井溝・保安林・墓地・境内地・運河用地・公園・雑種地
  • 地積・・・土地の登記簿上の面積です。原因の部分で、「国土調査による成果」となっていれば、大きく違うことはありません。国土調査されていない広い土地で測量図がない場合、一般的には、登記簿より実際のほうが広いことが多く(ナワノビといいます。)、実際のほうが小さいことはあまり見かけません。(固定資産税の関係でしょう。)
  • 宅地や公衆用道路などは、小数点に今での地積で表示され、畑などは小数点以下は表示されません。
  • 原因およびその日付・・・土地の面積や地目などが変わった場合の理由と日付。
  • 登記の日付・・・土地の面積や地目などが変わったことを登記した日。
  • 数字0,1,2,3,4,5,6,7,8,9・・・〇、壱、弐、参、四、五、六、七、八、九と記載します。
  • 一番下にある内容が、現在有効な部分です。抹消された内容は下線(アンダーライン)がつきます。
  • 地積の変更は、次の理由があります。
 地積更正(実測した結果を登記すること)
 国土調査による成果
 分筆(土地を2筆以上に分けること。)
 合筆(他の土地といっしょにすること。)
【甲区】(所有権に関する事項)
【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・番号】 【原因】 【権利者その他の事項】
所有権移転 昭和○年○月○日
第123456号
昭和○年○月○日相続 所有者
茨城県○○市○○1111-1
山田太郎
所有権移転 平成○年○月○日
第7890123号
平成○年○月○日売買 所有者
茨城県○○市○○8-8-8
茨城花子
  • 甲区には、所有権にかかわる事項が記載されています。
  • 必ず甲区はあるというわけではありません。(まれですが、法的には何の問題もありません。)
  • 所有権に関する事項は、登記義務はありません。登記しなくても、法律違反ではないのです。しかし第三者(例えば前の地主・・・売主)が、この土地は自分のものだ、君には売っていないなどと、いってきた場合、登記していないと、対抗できないため、土地取引では必ず所有権を登記します。
  • 所有権に関する事項・・・所有権の登記・所有権移転の仮登記・差押・仮差押・売買の予約・買戻し特約、競売の予定(業界では「けいばい」と読みます。)などが、記載されます。競売についてはここ●をご覧ください。
  • 所有権の登記以外があった場合、その抹消がどうなっているのか、必ず確認しなければなりません。
  • 一番最後に記載されているのが、登記簿上の所有者です。ただしその前に仮登記などがあると、その仮登記が本登記に変わった時に権利関係が変化する場合がありますので、注意が必要です。仮登記にしても差押などについても、抹消されていれれば、抹消と記載されます。抹消が記載されていなければ、有効な登記です。
  • 抵当権や賃借権などは、乙区に記載されます
【乙区】(所有権以外の権利に関する事項)
【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・番号】 【原因】 【権利者その他の事項】
抵当権設定 昭和○年○月○日
第789012号
昭和○年○月○日
金銭消費貸借
債権額 金一千万円
債務者 
茨城県○○市○○1111-1
山田太郎
債権者 ○○銀行
共同担保目録No,222-333号
         
  • 乙区には、所有権以外にかかわる事項が記載されています。
  • 必ず乙区はあるというわけではありません。(表題部と甲区があって、乙区が無い事はあります。抵当権などの設定が無ければ、乙区はありません。)
  • ただし、乙区があるのに。、甲区が無いということはありません。甲区に所有権の登記がされていなければ、抵当権などの登記はできません。
  • 所有権以外に関する事項・・・抵当権・賃借権・地役権その他の権利が登記されます。
  • 乙区の登記はすべて抹消するのが、売買の基本です。(地役権は除く)乙区の登記があった場合、その抹消がどうなっているのか、必ず確認しなければなりません。
  • 地役権というのは、看板などを出させてもらう権利や、通行だけを認める権利、下水管を通すだけの権利、高圧電線が上を通る権利などを登記することです。権利の内容は乙区に記載されますので利用上支障がなければ、抹消しなくとも問題ありません。(地役権については、そのことが元で土地を取られるといったことはありません。)
  • 抵当権や根抵当権などの金額は、設定当時のものですから、登記簿取得時点での債務額は、登記簿では分かりません。抵当権などについてはここ●をご覧ください。
  • 抵当権設定の最後に「共同担保」という言葉がついている場合、他の不動産も一緒に抵当に入れているという意味です。(共同担保目録付の全部事項証明書を取得すれば、共同担保がなんであるか確認できます。)
  • 順位番号で管理されていますので、各抵当が抹消されているものかどうかは、順位番号で確認してください。
最後に法務局の捺印があります。
これは登記簿記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
 (仮に乙区がなければ但し書きとして「ただし登記記録の乙区に記録されている事項はない」と明示されます。)
平成○年○月○日
水戸地方法務局○○支部   登記官 ○○ ○○ 印
* 下線のあるものは抹消事項であることを示す    整理番号 A12345 (1/2)
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